2008年，美国次贷危机引发国内外经济形势巨变，中国房地产市场也出现了普遍性的“价跌量减”的趋势，房价调整的时间会多长？幅度多大？政府该不该救房市？救什么？如何救？如何认识当前中国城镇房价居高不下的现象？影响和制约中国城镇住房价格的因素究竟有哪些？影响程度如何……

房价之谜第1章 房价之争

自2002年以来，尽管中国政府连续数年实行严厉的房地产宏观调控，但房价仍然保持了持续快速上涨，2008年，美国次贷危机引发国内外经济形势巨变，中国房地产市场也出现了普遍性的“价跌量减”的趋势，房价调整的时间会多长？幅度多大？政府该不该救房市？如何救？救什么？如何问责？房价形成及波动的内在机制是什么？

房价之谜第2章 房价评价体系

房地产价格指数通常用来描述房价的发展变化趋势，中国房地产价格指数失真明显；房价收入比和房租收入比通常是从居民的实际购房支付能力的角度对房价进行评判，房价收入比不适宜进行国际比较，也不能准确反映中国居民实际购房支付能力；房屋空置率通常用来衡量住房市场的供求状况和市场活跃程度，中国商品房空置率不能反映市场真实的情况；租售比指标通常是从市场售价与租金比较的角度来判断售价是否合理，这一指标也不具有国际比较意义。

目前我国大部分地区住房自有率偏高，城市建设和住宅消费中超前消费、过度消费与消费不足并存。必须认真反思改革开放以来中国逐步形成的房地产业政策体系，以科学发展观为统领，以人口、资源和环境的制约为前提，研究究竟应该保持怎样的城市化速度和城市化水平？究竟应该制定怎样的人均住房面积和自有率指标等住房标准？重构未来城市建设模式和居民住房消费模式。

房价之谜第3章 中国城镇住房价格的变化特征

对中国城镇住房市场总体建设和消费状况、价格变化情况进行了统计描述。从供给的角度，主要通过房价变化与GDP增长、固定资产投资、住宅投资的变化进行了比较描述，从需求的角度，主要通过房价变化与居民家庭收入变化、主要消费品价格指数变化进行了比较描述。中国住房市场数据相对较短，样本数据十分缺乏，市场又有很强的区域性,单一采用时间序列或截面数据模型的分析方法，都会影响分析结果的可靠性和有效性。

房价之谜第4章 中国城镇住房市场的供给与需求

美国次贷危机的教训表明，过度相信市场自我调节是不行的，2002年以来，中央实行房地产宏观调控是必要的也是必须的。面对国内外经济形势的巨变，2008年底中央调整房地产政策是及时的有效的。进一步的房地产宏观政策应着眼于启动中端市场，促进房价理性回归，构建长期稳定的房价形成机制。

房价之谜第5章 中国城镇住房价格与市场结构性失衡

中国城镇住房市场存在明显的结构性失衡。从数量关系上，保障性住房和商品房之间的比例失衡；经济适用房与廉租房之间的比例失衡；存量房市场和增量房市场的比例失衡；租赁市场和销售市场的比例失衡。从价格关系上，价格偏高，价格上涨速度过快，突出表现为中等及以下收入家庭的住房支付能力明显不足，住房保障不到位，而高收入阶层住房超前消费和过度消费，“夹心层”住房问题突出。在空间关系上，区域发展极不平衡，在同一区域范围内，居民支付能力和产品结构之间的不匹配。

房价之谜第6章 北京市房价与市场结构性失衡

成功筹办和举办奥运对北京房地产市场格局和房价形成机制产生了直接的影响，但奥运并没有改变北京城市发展内在的自身规律，而是加速和推动北京的改革发展实现更新的标准、更高的起点和进入更新的历史阶段。长期以来，特大型城市发展中最突出问题是人口的过快增长与资源环境的承载力之间的矛盾，城市建设用地不足，特大型城市将长期面临经济发展“与民争地”的态势，高房价、高租金在促进产业结构升级的同时，也带来企业生产经营和居民生活的高成本压力，并影响到城市的可持续竞争力和发展动力。

房价之谜第7章 房价的企业博弈与政府宏观调控

在经济遭受周期性衰退和“911”恐怖袭击事件打击后，美联储长期执行低利率和过于宽松的货币政策，“两房”的设立和运作，监管的放松和复杂衍生金融工具的创新，美国政府主动推动了房地产市场的过度繁荣，而在意识到房地产泡沫后，过于依赖税收和利率手段，依靠市场自我调节的做法，最终没能阻止房地产泡沫的破灭，并引发金融海啸。

房价之谜第8章 失衡与重构

当前收入分配体制不均衡、不合理的现实，必然使住房保障从一开始就失去公平正义的基础，削弱住房保障对再分配的调节作用，并可能进一步强化收入分配的不合理，而一旦这种利益分配的方式和格局以法律的形式或者合法化地固定下来，纠偏的结果是必然付出更大的代价，甚至诱发社会不稳定和不安全。这一问题在当前我国各地积极加快保障性住房建设的进程中，还没有引起政府应有的足够的重视。